O problema da habitação precisa de soluções ousadas

Todos sabemos que comprar ou arrendar casa nas cidades está pelo preço da morte.

Este aumento do preço está, estranhamente, desligado do aumento do custo de produção de construção.

Peguemos num apartamento T3 com uma área bruta de 130m2 (a soma do interior do apartamento mais as paredes e as áreas comuns). Se tomarmos como base do custo de construção os 810€/m2 indicados pelo INE para 2023, o T3 custará 105 mil€.  Estão à venda, nas cidades maiores, apartamentos com esta área por mais de 4 vezes este valor.

O que diz a Economia.

Se custa 105 mil € a produzir e se vende por 415 mil€, a produção de habitação dá muito lucro.

Como as pessoas querem lucro, se produzir apartamentos dá muito lucro, mais e mais pessoas vão querer construir habitações.

Tem de haver algum entrave que não deixa as pessoas construir mais e mais habitações.

Na minha análise, o entrave é a corrupção.

Aquilo de Espinho, em que o do talho alegadamente deu dinheiro ao presidente da câmara, não é a excepção.

Um presidente da câmara ganha tuta e meia. Por exemplo, o presidente da câmara de Espinho ganha 3261,97 € de salário bruto mais 999,88 € de ajudas de custo que totalizam, no bolso do presidente, uns 3000€ por mês.

Pensando o  presidente que é um vice-rei, a última bolacha no pacote, a única coca cola no meio do deserto, isso não dá para nada.

E os vereadores do urbanismo ainda ganham menos.

Onde há dinheiro e podem exercer poder, é na atribuição das licenças de construção.

Mas para terem poder, o PDM tem de ser o mais restritivo possível. O óptimo é ter um PDM onde diga "Não é possível construir em lado nenhum, excepto se o Ex.mo Sr. Doutor Mestre Engenheiro Presidente da Câmara, por proposta do Sr. Doutor Mestre Engenheiro Vereador do Urbanismo, classificar o projecto como de grande interesse municipal."

Também é uma boa fonte de poder ter serviços de obras emperrados, demorando anos e anos a despachar a mais simples das questões, pedindo 100 vezes documentos e esclarecimentos absurdos.

Cada vez mais se fala de proibições.

Há um incêndio, uma cheia, uma ventania, uma maré mais alta, uma criança que tropeça, um cão que ladra e logo vêm para a comunicação social pedir mais e mais proibições.

Peritos nisto são os esquerdistas porque são mentecaptos mas também porque querem mamar.

A maior parte do território português são "mato e floresta" mas é proibido construir na floresta (chamam-lhe zona amarela - reserva florestal). O argumento é que há o perigo dos incêndios e que precisamos da floresta.

A outra grande fatia são terrenos agrícolas mas é proibido construir nos terrenos agrícolas (chamam-lhe zona verde - reserva agrícola). O argumento é que precisamos de alimentos.

É ainda proibido construir em leitos de cheia (que é um conceito vago), zonas ecológicas (que alguém tem o poder de classificar como tal) e ainda zonas de protecção a uma variedade de coisas.

Todas estas proibições fazem sentido para o português médio e é esse o perigo destas proibições. Como fazem sentido, não existe incentivos para que o corrupto as desmantele.

Para haver produção de mais habitação, as proibições têm de acabar.

Todos os entraves à construção têm de ser revistos e, não havendo uma muito forte justificação, acabar. Vejamos alguns exemplos.

1) A decisão quanto à volumetria do imóveis deve ser do promotor. 

Em termos económicos, o custo de produção cresce com o número de pisos.

Num edifício com FP metros de implantação, a literatura (e.g., Wing et al., 2007) indica que o custo  de construção aumenta quando o edifício tem mais pisos. Em termos quantitativos médios:

Aumento do Custo percentual de ter mais um piso = 0.1000 - 0.009Ln(FP)

Para um edifício com uma implantação de 2600 m2 (equivalente a 20 apartamentos T3 por piso), assumindo um custo de construção do R/C é de 800€/m2, que o terreno tem um preço de 1000€/m2 e o preço de venda do imóvel é de 2500€/m2, o óptimo em termos económicos (o que permite maximizar o lucro) é fazer 25 pisos.

Alguém é capaz de justificar porque em Portugal não se podem fazer edifícios com 25 pisos?

Porque houve um tremor de terra na Turquia? Mas nós não somos a Turquia.

E, durante um tremor de terra, é tão provável cair um edifício de 5 pisos como um edifício de 25 pisos.

Porque é feio? Mas Nova York é bonita e tem centenas de edifícios com mais de 25 pisos.

Em zonas onde se vendem apartamentos a 3500€/m2, deveriam ser feitos 25 pisos e onde o preço é de 4500€, deveriam ser feitos 30 pisos.

Fig. 1 - Número de pisos óptimo e preço de venda do imóvel, €/m2.

2) Acabar com a reserva agrícola e com a reserva florestal

Se alguém quiser construir uma casa no meio da floresta, apenas tem de fazer um seguro contra incêndio e assinar um termo de responsabilidade onde declara aceitar o risco de incêndio.

Se alguém quiser construir uma casa em zona inundável ou que, no futuro, o mar possa comer, apenas tem de fazer um seguro contra inundações e o avanço do mar e assinar um termo de responsabilidade onde declara aceitar esse risco.

Quando alguém comprar esse imóvel, tem de declarar que conhece e aceita o risco.

3) Reduzir o regulamento de construção.

A regulamentação deveria ser reduzida ao mínimo. 

O mínimo para uma habitação, T0, deveria ter uma área mínima útil de 10m2. Ter uma casa de banho com polibã, sanita e lavatório e um quarto/sala com uma bancada como cozinha. E acabar com a obrigatoriedade de ter janela.

O potencial morador vai visitar o apartamento e verifica que é pequeno e que não tem banheira, bidé nem janela e logo decide se vai para lá morar ou não. 

Se existe a liberdade para uma pessoa se suicidar (chama-lhe eutanásia), não compreendo porque não pode ter a liberdade de viver num apartamento minúsculo e sem janela. É adulto, deve ter a liberdade de decidir, em termos de habitação, o que melhor lhe interessa, de acordo com os seus rendimentos.

Fig. 2 - Exemplo de 2 apartamentos com 3,9 x 2,6 = 10 m2 e sem janela

Acabar-se com a imposição da existência de janelas permite reduzir imensamente o custo de construção e aumenta a qualidade de vida (é pelas janelas que foge a maior parte do calor das casas e entra a maior parte do ruído). Além disso, as janelas obrigam a deixar 12 metros entre edifícios o que consome a maior-parte dos terrenos disponíveis para construção.

Por exemplo, quando vamos a um centro comercial ou um hipermercado, nem damos conta que não tem janelas.

Para quê janelas? Alguém consegue justificar essa imposição?

Por causa da ventilação? Há os ventiladores.

Por causa da iluminação? Há as lâmpadas.

Não percebo.

Por exemplo.

Considerando apartamentos T1 com 70 m2 brutos, sem janelas, com 20 pisos, cabem  2800 apartamentos num terreno com  10000m2 (o famoso "tamanho de um campo de futebol") .

Como se vê, não há falta de locais para fazer habitações, falta é acabar com as proibições.

Mas, diz o INE, há 700 mil casas não ocupadas.

Pois há mas não estão localizadas onde pensam.

São casas perdidas em aldeias sem habitantes.

Fig. 2 - Tantas casinhas não habitadas que faziam tanto jeito em Lisboa. O problema é que estão em Arouca, no meio da serra.

Tudo o mais, é demagogia e perda de tempo.

O primeiro ministro António Costa anuncia muito, até já anunciou que as vacas voavam, mas de coisas que não servem para nada.

Se as gaivotas já são um problema, imaginem vacas a voar, com o potencial que têm para descarregar  entulho mal cheiroso.

Já acabou o terramoto, o Sócrates já cansou, Bruno de Carvalho ou o Vieira desapareceram, não há grandes jogos de futebol, vai a comunicação social falar do quê?

Como o Costa está a descer nas intenções de votos, toca a grandes discursos, acabar com a fome e as guerras no mundo e o sofrimento das mulheres e das crianças. Muita dignidade, a dignidade no trabalho, a dignidade na habitação, a dignidade na velhice, a dignidade das crianças, a dignidade das mulheres, a dignidade dos imigrantes, a dignidade dos presos.

Depois vem sempre o "combater à especulação" e "ajudar as famílias".

Mais uma reunião do conselho de ministros e grandes anúncios.

Até parece que o governo está a começar, que não está lá há mais de 7 anos.

Mas vai anestesiando o povo.